|
Kaufen statt mieten? Fast jeder denkt im Laufe seines Daseins über den Erwerb einer Immobilie nach. Der Traum vom Eigenheim, der Traum der Geborgenheit der eigenen kleinen Heimat wird nicht zuletzt durch das geschickte Marketing der Immobilienbranche und der Banken gestützt. Mit Aussagen wie: "Kaufen statt Mieten!" "Anstatt Miete dem Vermieter zu zahlen, ins eigene Vermögen investieren!" Die Immobilienbranche hat ein Interesse daran, daß ihre Bauerzeugnisse verkauft werden, Makler möchten möglichst viel vermitteln und ca. zwischen 3% und 7% (Verkäufer und Käufer) dabei einstreichen. Und die Banken? Ja, wer kann schon sein Eigenheim vom Ersparten abzahlen? Die meisten können sich glücklich schätzen, das von der Finanzbranche geforderte Drittel aufzubringen. Jenes Drittel nämlich, das die Unkosten der Banken und die Wertminderung bei einer Zwangsversteigerung deckt. Lange Rede kurzer Sinn. Jeder, der daran verdient, eröffnet einem eine andere einfache Rechnung. Aber wie sieht es mit der eigenen Rechnung aus, um seine Entscheidung auf Grundlage eigener Überlegungen und Zukunftsprognosen zu treffen? Diese Seite diskutiert nicht die Vor- und Nachteile des Immobilienerwerbs, sondern stellt eine Hilfe zur Entscheidungsfindung zur Verfügung. Hierzu wird auf dieser Site eine Tabelle im Excel Format angeboten, die wie schon viele Berechnungsbeispiele zu diesem Thema eine Sicht auf das komplexe Thema handhabbar macht. Die Tabelle versucht nicht dem Ziel gerecht zu werden, einen möglichst exakten Tilgungsplan aufzustellen. Die Tabelle konzentriert sich auf den Vermögensvergleich unter Berücksichtigung der Annahmen, die der Nutzer selbst trifft. Für die hier gemachten Aussagen, Vereinfachungen und Berechnungen wird keinerlei Haftung übernommen. Die hier zur Verfügung gestellten Informationen ersetzen nicht die Auskünfte und Beratung Ihres Finanzdienstleisters, Steuerberaters oder sonstige Stellen. Es wird kein Anspruch auf Vollständigkeit erhoben.
|
Zugrunde liegende Vereinfachungen, Annahmen und Berechnungen
Vereinfachungen
- Die Berechnungen basieren auf der Annahme eines einzigen Annuitätsdarlehens. Ein Annuitätsdarlehen ist ein Darlehen, bei dem Ihre monatliche Belastung festgelegt wird, d.h. Sie zahlen über die Laufzeit hinweg monatlich einen konstanten Betrag an den Darlehensgeber zurück.
- Es werden keinerlei Gebühren und Nebenkosten der Finanzdienstleisters berücksichtigt.
- Steuervorteile werden nicht berücksichtigt.
Es gibt natürlich viele Möglichkeiten, eine Finanzierung aufzubauen. Banken, Bausparkassen, staatl. Förderungen, LAKRA, KfW u.v.a.m.
Im Grunde läuft bei einer Baufinanzierung alles darauf hinaus, einen Zahlungsplan aufzustellen.Wer eine gemischte Finanzierung in der Tabelle berücksichtigen möchte, kann die Eingabewerte des Annuitätsdarlehens selbst entsprechend anpassen.
Wer möchte, kann dies bei der Ermittlung der sonstigen Kosten tun.
Da es inzwischen nahezu keine Steuervorteile mehr gibt, ausser vielleicht noch die Voreinzugskosten, und für ihre steuerliche Situation Ihr Steuerberater Auskünfte erteilt, wird auf Steuervorteile bei der Berechnung verzichtet.
Worauf jedoch bei der Berechnung nicht verzichtet wird, sind die staatliche Förderungen wie z.B. Eigenheimförderung. Hierbei handelt es sich aus meiner Sicht nicht um Steuervorteile, auch wenn Ihr Finanzamt dafür zuständig ist.
Grundsätze des Tabellenaufbaus
- Die Tabelle verteilt sich auf 3 Arbeitsblätter.
- Auf dem Arbeitsblatt “Übersicht” werden alle Informationen eingegeben, die zur Berechnung benötigt werden. Zusätzlich wird eine Übersicht über die Finanzierung dargestellt.
- Auf dem Arbeitsblatt “Vermögensvergleich” wird ein tabellarischer Vermögensvergleich zwischen Mieten und Immobilienfinanzierung dargestellt.
- Auf dem Arbeitsblatt “Kreditverlauf” gibt Ihnen einen detaillierten Überblick über den Verlauf des Annuitätsdarlehens.
- Zellen, bei denen eine Angabe möglich ist, sind durch die grüne Schriftfarbe zu erkennen.
- Zellen mit schwarzer Schriftfarbe sind in der Regel berechnete Werte und dürfen vom Benutzer nicht geändert werden.
- Achtung: In der gesamten Tabelle gibt es keine geschützten Zellen.
Das Arbeitsblatt “Übersicht”
Alle Informationen, die zur Berechnung des Finanzierungsbeispiels benötigt werden, befinden sich auf dem Arbeitsblatt “Übersicht”. Zusätzlich werden wichtige Ergebnisse der Berechnung übersichtlich zusammengefasst.
Eingaben erfolgen in Felder mit grünen Schriftfarbe.
Tabelle “Finanzierungsbedarf”
[Kaufpreis]
Hier ist der Kaufpreis der Immobilie einzutragen, der grunderwerbssteuerpflichtig ist. Von diesem Kaufpreis wird die Grunderwerbssteuer von ca. 3,5% und das Notarshonorar von ca. 1,5% berechnet.
Beispiele
- Sie kaufen ein gebrauchtes Reihenhaus für DM 370.000,-- und müssen noch DM 150.000,-- Renovierungs-und Umzugskosten aufbringen. Somit sind die DM 370.000,-- als Kaufpreis und die DM 150.000,-- im Feld [Sonstige Kosten] einzutragen.
- Sie kaufen ein Grundstück für DM 250.000,-- und bauen darauf ein Einfamilienhaus für weitere DM 350.000,--. An Umzugskosten fallen DM 10.000,-- an. Somit sind DM 250.000,-- als [Kaufpreis], DM 360.000,-- im Feld [Sonstige Kosten] einzutragen. Achtung: Architektenkosten und weitere Notarkosten sind in diesem Fall den sonstigen Kosten anzurechnen.
[Eigenkapital]
Hier tragen Sie ein, welches Eigenkapital Sie tatsächlich zur Verfügung haben. Hierunter fallen z.B. Erspartes und der aktuelle Stand sämtlicher verflüssigbarer Geldanlagen. Bausparverträge gehen nur mit dem tatsächlichen Kontostand und nicht mit der Bausparsumme ein. Schließlich müssen Sie die Differenz des Kontostands zur Bausparsumme noch einzahlen, und es steht Ihnen somit nicht als Eigenkapital zur Verfügung. Der Betrag des Eigenkapitals wird zur Ermittlung des Finanzierungsbedarfs und zum Vermögensvergleich benötigt. Wenn Sie anstatt im Eigenheim zur Miete wohnen, steht Ihnen Ihr komplettes Eigenkapital zur Verfügung. Dieses Eigenkapital können Sie, während Sie zur Miete wohnen, gewinnbringend anlegen. Die Anlage des Eigenkapitals wird bei dem Vermögensvergleich berücksichtigt.
Beispiele
- Sie haben einen Bausparvertrag mit einem aktuellen Kontostand von DM 12.000,--, ein Sparbuch mit DM 3.500,-- und ein Geldanlagedepot mit einem aktuellen Depotstand von DM 45.000,-- . Somit ergibt sich für das einzutragende Eigenkapital ein Betrag von 60.000,--.
[Finanzierungsbedarf]
Der Finanzierungsbedarf ergibt sich salopp ausgedrückt aus den Gesamtkosten abzüglich Ihres Eigenkapitals. Der hier errechnete Betrag ist die Grundlage für den Verkauf des Kredits.
[Grunderwerbssteuer]
Die Grunderwerbssteuer wird hier pauschal mit 3,5% angesetzt. Bitte fragen Sie in dem für Sie zuständigem Finanzamt nach Ihrer tatsächlichen Grunderwerbssteuer.
[Notarkosten]
Die Notarkosten werden hier pauschal mit 1,5% angesetzt. Diese 1,5% decken lediglich die Notarkosten des Kaufvertrags ab. Zusätzliche Teilungserklärungen oder sonstige Notarkosten sind unter sonstige Kosten zu berücksichtigen.
Tabelle “Förderung”
Unter [Förderung] werden alle jährlich zu beziehenden Förderungen zusammengefasst, die 8 Jahre lang ausbezahlt werden. Tragen Sie die Summe aller Förderbeträge ein. Die Förderung wird bei dem Kreditverlauf als Sondertilgung behandelt, d.h. der Kreditbetrag wird zum Zeitpunkt der Auszahlung der Förderung um den Betrag der Förderung gemindert.
Tabelle “Angaben zum Annuitätsdarlehen”
Diese Berechnung geht davon aus, dass Ihr gesamter Finanzierungsbedarf durch ein Annuitätsdarlehen gedeckt wird. Ein Annuitätsdarlehen ist ein Darlehen, bei dem Ihre monatliche Belastung festgelegt wird, d.h. Sie zahlen über die Laufzeit hinweg monatlich einen konstanten Betrag an den Darlehensgeber zurück. Dieser monatliche Betrag, Annuität genannt, setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Durch die Tilgung wird Ihre tatsächliche Schuld monatlich verringert und reduziert somit auch die monatlich anfallenden Zinsen.
Um ein Annuitätsdarlehen zu beschreiben, sind ein paar Werte notwendig, die Sie in diesem Block eingeben müssen. Alle Werte, die Sie hier eingeben, werden bei dem tabellarischen Verlauf des Darlehens berücksichtigt.
[Annuität]
Die monatliche Rate, die Sie an den Darlehensgeber zahlen. Sie umfasst die Zins- und die Tilgungszahlung.
[Nominalzins nach 10 Jahren]
Wenn nach der Laufzeit von 10 Jahren die Schuld nicht vollständig getilgt ist, muss in der Regel nachfinanziert werden. Der nach 10 Jahren zu bezahlende Zinssatz stimmt in der Regel nicht mit dem aktuellen Zinssatz überein. Wie der Zinssatz in 10 Jahren sein könnte, kann keiner vorhersagen. Hierfür müssen Sie selbst Spekulationen anstellen, oder sich von einem Fachmann beraten lassen oder einfach einen großzügigen Sicherheitsaufschlag zum aktuellen Zinssatz hinzurechnen.
Tabelle “Angaben zur Vergleichsrechnung”
Um einen Vermögensvergleich durchzuführen, werden weitere Angaben benötigt. Diese Angaben werden in der Tabelle "Angaben zur Vergleichsrechnung" gemacht.
[Nominale Verzinsung des Eigenkapitals]
Geben Sie hier den Zinssatz an, den Sie bei einer Kapitalanlage Ihres Eigenkapitals erzielen können. Der einzutragende Wert soll dem Jahreszinssatz nach Abzug möglicher Kapitalsteuer, Spekulationssteuer und sonstiger Unkosten, die mit Ihrer Kapitalanlage zusammenhängen, entsprechen. Der eingetragene Wert wird von der Tabelle auf einen Monatswert umgerechnet und monatlich im Vermögensvergleich berücksichtigt
[Jährliche Wertentwicklung der Immobilie]
Bei der jährlichen Wertentwicklung der Immobilie muss die zukünftige Entwicklung der Immobilienpreise prognostiziert werden. Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass die Instandhaltung der Immobilie Geld kostet, Grundsteuer zu zahlen ist und der Wert auch von einer Inflation bzw. Deflation des Geldes beeinflusst wird.
[Monatliche Vergleichsmiete]
Beim Vermögensvergleich darf selbstverständlich der Einfluss einer eventuell zu zahlenden Miete nicht fehlen, da einem doch die Werbung suggeriert, dass man, anstatt Miete zu zahlen, lieber in eine Immobilie investieren soll. Hierbei steht es Ihnen frei, ob Sie mit einer Miethöhe vergleichen, die für die Immobilie angemessen ist, oder mit der Miete vergleichen, die Sie momentan bezahlen.
[Jährliche Mietsteigerung]
Auch die Miete ist Änderungen unterworfen. Diese Änderungen können Sie hier angeben.
Tabelle “Restschuld nach ?? Jahren”
Die Tabelle "Restschuld nach ?? Jahren" gibt eine Übersicht auf die Frage nach der Restschuld während der Laufzeit der Finanzierung. Für jedes Jahr wird die verbleibende Restschuld vom Ende des Jahres berechnet.
Das Arbeitsblatt “Kreditverlauf”
Das Arbeitsblatt "Kreditverlauf" gibt Ihnen einen detaillierten Überblick über den Verlauf des Annuitätsdarlehens.
Die Spalte "Monat / Jahr" vermerkt den Zeitpunkt des Darlehensverlaufs, für den die berechneten Werte der betreffenden Zeile gültig sind. Die Monate werden mit 1 beginnend durchnummeriert. Zur besseren Übersicht wird zu jedem Jahresbeginn das Jahr anstelle des Monats vermerkt.
Die Spalte "Kreditbetrag" zeigt die Restschuld am Ende des betreffenden Monats an.
Die Spalte "Zins" vermerkt den im betreffenden Monat gezahlten Zins für das Darlehen.
In die Spalte "Förderung" wird automatisch für 8 Jahre der von Ihnen auf dem Arbeitsblatt Übersicht. eingegebene Betrag eingetragen. Die Förderung vermindert im darauffolgenden Monat Ihre Restschuld.
Die Spalte "Sondertilgung" ist für die Eingabe Ihrer Sondertilgungen vorbereitet. Wenn Sie z.B. nach einem Jahr zusätzlich zur monatlichen Tilgung einen Betrag zur Tilgung verwenden möchten, tragen Sie den Betrag in die Spalte Sondertilgung in der Zeile des betreffenden Monats ein.
Die Sondertilgung vermindert im darauffolgenden Monat Ihre Restschuld.
Das Arbeitsblatt “Vermögensvergleich”
Auf dem Arbeitsblatt "Vermögensvergleich" ist das Ergebnis aller Bemühungen und Spekulationen zu finden. Hier findet ein Vergleich der Vermögensentwicklung bei Miete mit der Vermögensentwicklung bei der Nutzung eines Eigenheims statt.
Folgende Informationen werden berücksichtigt:
- Monatliche Miete
- Monatliche Tilgung
- Monatliche Zinszahlung
- Monatlicher Zinsgewinn einer Geldanlage des Eigenkapitals
- Förderungen
- Sondertilgungen
- Spekulative Entwicklung der Miete
- Spekulative Wertentwicklung der Immobilie
- Monatliche Differenz von Miete und Belastungsrate
- Bezahlte Grunderwerbssteuer
- Bezahlte Notarkosten bei Kauf
Nicht berücksichtigte Informationen (können bei Bedarf in den spekulativen Daten mit berücksichtigt werden)
- Kreditnebenkosten
- Sonstige Notarkosten
- Grundsteuern
- Kosten zur Pflege der Immobilie
Die Spalte "Monat / Jahr" vermerkt den Zeitpunkt des Vermögensvergleichs, für den die berechneten Werte der betreffenden Zeile gültig sind. Die Monate werden mit 1 beginnend durchnummeriert. Zur besseren Übersicht wird zu jedem Jahresbeginn das Jahr anstelle des Monats vermerkt.
Die Spalte "Summe bisheriger Zinsen & Notar & Grunderwerbsteuer" summiert die Kosten bzgl. der Immobilie. Zu den Kosten werden die laufenden Zinsen, die Notarkosten für den Kaufvertrag und die Grunderwerbssteuer gerechnet.
Die Spalte "Miethöhe" zeigt den Verlauf der Mietentwicklung. Ein Zwölftel der auf dem Arbeitsblatt Übersicht eingegebenen jährlichen Mietsteigerung wird monatlich der Miete hinzugerechnet.
Die Spalte "Summe bisheriger Zahlungen Miete" summiert die monatlich anfallende Miete.
Die Spalte "Wert der Immobilie" zeigt den Verlauf der Wertentwicklung der Immobilie. Bestimmt wird die Wertentwicklung von dem auf dem Arbeitsblatt Übersicht eingegebenen Prozentsatz zur Wertentwicklung der Immobilie. Auch hier wird von dem eingegebenen Prozentsatz jeden Monat ein Zwölftel in der Berechnung berücksichtigt.
Die Spalte "Vermögen durch Eigenkapitalanlage incl. Belastungsdifferenz" zeigt den Verlauf der Vermögensentwicklung bei Miete. Ausgangspunkt der Berechnung ist, dass grundsätzlich derselbe finanzielle Rahmen für die Variante Miete zur Verfügung steht, wie er auch bei der Variante Immobilie benötigt wird. D.h. bei der Variante Immobilie ist monatlich eine Gesamtbelastung fällig. Bei der Variante Miete besteht in der Regel eine Differenz zur Gesamtbelastung bei Immobilie.
Es ist möglich, dass die Kosten bei Miete niedriger als die Gesamtbelastung bei der Variante Immobilie sind. Die Berechnung behandelt den monatlichen Überschuss, als ob Sie diesen zusätzlich zu Ihrem Eigenkapital anlegen. Somit erhöht sich Ihr Eigenkapital um die Differenz und wird bei der Eigenkapitalverzinsung der folgenden Monate berücksichtigt.
Für Monate, bei denen die zu zahlende Miete die monatliche Gesamtbelastung der Immobilie übersteigt, wird der Differenzbetrag von Ihrem Eigenkapital abgezogen.
Die Spalte "Vermögen durch Immobilie" zeigt den Verlauf Ihrer Vermögensentwicklung bei Kauf einer Immobilie. Das Vermögen bei der Variante Immobilie lässt sich sehr einfach berechnen, indem man vom aktuellen Wert der Immobilie den aktuellen Stand des Kredits abzieht.
Die Spalte "Immobilienvermögen ./. Eigenkapitalvermögen" vergleicht monatlich den aktuellen Stand des Vermögens bei Kauf einer Immobilie mit dem aktuellen Stand des Vermögens bei Miete. Ein negatives Vorzeichen in der Spalte zeigt einen Vorteil zugunsten der Variante Miete an. Ein positiver Betrag zeigt einen Vorteil zugunsten der Variante Immobilie an.